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焦点关注:投资利器 解读省会商业地产发展潜力

发布日期:2022-08-29 22:24   来源:未知   阅读:

  随着省会房地产市场成交量的持续增长,近期房价也呈现了环比上升的趋势。在楼市回暖的背景 下,人们的市场信心也不断增强。进入六月以来,住宅渐归平静,商业地产却活跃了起来,一大批商业项目开工或者入市。房地产作为优异的保值产品,一直为投资者所青睐,特别是商业地产,更加受到消费者的关注,甚至有专家指出,商业地产将会成为石家庄楼市新的增长点。在省会商业地产的持续走热的背景下,焦点石家庄房地产网特别邀请了此方面的业内专家,共同探讨石家庄商业地产的发展之路。

  (排名不分先后) 石家庄联邦伟业房地产集团总裁 高会臣 天滋地产营销总监 杜川庆 中国勒泰集团行销总监 凌家彦 中国勒泰投资集团策划推广部经理 张欣阳 西美地产营销总监 崔杰

  焦点线、近段时间来,省会商业地产逐渐走热,不少商业项目走进人们的视野。但是人们对于商业地产还是有些陌生,首先请各位专家谈一下省会商业地产的现状和发展前景? 在三年大变样的背景之下,石家庄的商业地产得到了一个良好的发展契机,也取得了不错的发展。《2009石家庄房地产需求蓝皮书》也指出,“三年大变样“对省会商务市场的促进作用将十分明显,城市的升级发展势必会吸引大量外部资金及产业的进入,将极大带动省会商务市场的快速发展。另外,省会的投资人士对于商务地产的发展前景也非常关注。 2、商业地产不同于人们经常接触的普通住宅,具有独特的产品特性,其中很多特性并不为人们所熟知。在这里请嘉宾们具体谈一下商业地产的特色? 商业地产包含了众多业态,包括纯商务写字楼、商务公寓类产品、商住两用类产品、商铺产品等等,每种业态都有自己的特色,另外在物业、配套等很多方面也有不同的标准。还请嘉宾们结合目前操盘的项目来谈一下。 3、提到商业地产,人们的第一印象就是投资。作为一种理财产品,商业地产具有哪些优势呢?请嘉宾们来谈一下。 不动产一直是备受青睐的投资产品,特别是在金融危机下,房地产产品更显示了它的魅力。房地产只是一个笼统的概念,具体到产品分类中后,人们更倾向于投资商业地产,很多专家也预测商业地产将成为省会楼市新的增长点。那么商业地产的投资回报率有多高?抗风险性如何?在投资时需要注意哪些事项?普通市民显得有些迷茫,还请各位专家来解答一下。

  凌家彦:既然是论坛想到哪说哪。石家庄老百姓对商业地产还没有一个概念,就是我们已经慢慢在接触。但是更多认识是需要更多的盘启动,大家才能有逐渐的认识,比如说西美。咱们以前有一个概念就是产权式商铺,那两年买了房子都不知道买的房子在哪,经营权不是你的,把房子租出去。现在随着石家庄越来越多的大的商业地产逐渐行动,老百姓对这个概念越来越理解。我们的项目是很多年了,一直在做这个城市综合体,今年14号才动工,之前酝酿了七八年。石家庄这么核心的地方,又是最早的商业都是十几万平米,很快都可以周转起来。但是总觉得想让这块地实现更高开发价值的项目,所以商业地产的概念更浓了。咱们基本上刚开始有住宅,现在住宅也是酒店式公寓,其实也是商业用地。 再加上购物将近20多万平米,还有酒店,这么大体量的商业地产,可能会形成一个更加明晰的概念,随着商业地产的发展,我们开发商去做会得到很大的发展。以前一开窗户基本上是平的,现在基本上一些高层拔地而起,以前一个塔楼基本上是住宅,现在住宅基本上都是裙楼,都是大大小小商业的配套非常多。现在人均的商业面积在石家庄来说还不到0.8,发达的地方在一点几。我觉得慢慢石家庄会越来越好,发展空间会越来越成熟。 主持人:您现在处于一个核心商业区,现在石家庄有两个商圈,一个北国一个东购。现在有没有形成新的商业格局可能? 凌家彦:有,像裕华路、育才街这个地方。像怀特,这个大厦本身就是属于商业地产项目,只要是商用的就是商业地产,我判断这是一个副中心。包括开发区,就是移民过来买房,像市民广场附近也可能形成一个商业的副中心。包括的板块,就是翟营大街这个板块,那有商业气氛,有商业的聚和体和吸引力,大家都愿意去做。 我们做唐山,当时做完了都意识到周围房价一下子就拔高了,而且马上形成一个商圈。咱们这种商业地产,因为体量达到一定规模,会让这个地方迅速为中心,形成一个商业副中心、商业主中心。像北京以新世纪百货,金元贸(音)随着建成之后,这个地价马上就起来,一两年、两三年就形成一个副中心。

  高会臣:我看今天主要是谈石家庄市的商业地产目前的状况和发展趋势。我想对于这个问题在2007年末的时候,我有过观点和文章出现。当时我的预测是这样的,石家庄市可能会在三四年时间之内要出现两个趋势,一个趋势就是板块式的商业要在石家庄市均匀得到一些布置。另外围绕板块式的商业,可能会出现大面积的社区商业。为什么呢?因为今年已经看到了,就是石家庄市区要提升城市的承载功能,必须是大幅度加快商业设施。我感觉是两个方面理由支撑这个观点。第一方面是由于市场的需要,因为我们居住人群在不断的扩大,城镇化进程在不断扩大,按照市政府发展战略从290万人发展到五百万,必须有强大的组团起到城市中心作为。第二个根据市政府发展战略,大家可以注意到,石家庄这个地方自有资源比较少,所以必须在商业GDP上做文章,也就是从2008年的商业GDP占到全GDP的19.7%,也在三年之内达到50%,所以这是一个很庞大的数字。你想达到商业GDP占总GDP的50%,你得设想得有多少个商业做支撑,这么多商业做支撑,我们需要对商业地产制造商制造多少商业设施才可以满足指标,所以有两个指数决定石家庄必须从商业上加快步伐,我感觉这是总体的战略。 现在是什么状态呢?有这么三句话。一个是在三四年以前,甚至四五年以前,石家庄市的商业格局基本上属于一种传统商业的状态。传统商业是什么呢?就是具备两个特征,一个就是一部分拥有的是四独商业,独立产权、独立经营、商铺…,这个产权一般都是规个人所有的,另外就是属于产权式的大卖场,这是传统商业一个共性,就是为我们的市场消费者起多一个消费和买卖的功能。 社会在进步,西方文化对中国文化进行渗透,我们也学习了一些国外的一些商业模式,美国的商业模式也大批的引进,所以以后的发展趋势,现在2009年状态是一种什么现状呢?是由过去传统式商业模式,逐步向现代商业模式转化刚刚起步的一个过程。现代商业是一个什么概念?现代商业就是既休闲、娱乐、购物、体验为一体的商业,当然我说的商业也包括商务办公。这是目前不光单单是石家庄,也是全国发展的趋势。因为人们消费理念在发生变化,这是这么一个状态。目前我感觉是从传统的商业向现代商业过渡刚刚起步的状态。 另外根据现在2009年在石家庄有两个表现形式,一个表现形式是什么,就是目前市政府已经确定的商业集群,有的正在开工建设,有的正在报批,这个已经出现了数量比较大。包括我们华北第一楼、勒泰、先天下、大连万达,所以这些出现对于整个石家庄市的商业格局给予一个基本上中心定位,这个已经确定了,这个也符合石家庄整体发展战略。 第二就是我想这种像国外的shopmall式的商业会很多,这个在国际上定义是多少还没有。我曾经去过美国的shopmall,美国的都是在远郊。市中心我也转过,但是面积比较小,但是里面有一点,里面是休息、娱乐、水系、景观做的非常好。但是shopmall这种业态会很多,就是哪个地方会出现居住区,这种商业格局和中心定位能够确定。还有就是能够拉动商业经营业态。第三个就是有效很大改变消费者的消费习惯。随着现代化商业不断形成,过去那种买黄瓜、买土豆的模式可能会越来越少,所以给我们市民有一个预期心理准备,你如果再想去打酱油没有了。 另外一部分我们看到一个问题,沿二环周边,我们的shopmall式的商业,现在也在不断的出现。所以在2007年、2008年我们shopmall这种业态可能在石家庄形成一个遍地开花的局面,现在基本上看到了。因为按照城市的发展这是必须的,所以将来可能会形成一个近距离消费,当然大的东西还不会。比如美式的消费,就是新特奇,他的客流量非常少,但是他的营业额非常大、利润也非常大。但是除了这个以外,属于大众型消费,中层消费我想将来会形成一个近距离消费。 未来石家庄是什么样的状态,单独从商街发展是一个什么样的状态?我感觉有这么几个发展趋势。一个是商与文为一体,也就是带有一种休闲体验旅游性质,包括我们的大型shopmall也是这样的,我们现在石家庄包括北人、人百也是参与了很多书店,要是想拉动消费必须商文一体。 第二个是三名合一,就是名街、名店、名品。 第三个是三街合一,就是主街、次主街、小街合成一体。比如说中心商业区定位,就是勒泰在这个地方,可能会形成什么东西,就是以它为依托,不管是同质化,还是差异化也好,在周边大街小巷形成一个整体,有的可能是同质化,就是勒泰这个地方是50块钱一支,我这地方42块钱一支,另外我可能是差异化。所以三街合一的态势会出现。 第四个就是突破力,突破力就是五种业态。购物、饭店、休闲、娱乐、体验,这是五个业态合一的状态。过去那种传统商业的买卖行为可能会变成一种体验。 另外商业石家庄市可能比较落后,像大连万达和勒泰,他们是比较先进的,就是经营、管理、服务包括前期的开发是一体化的,可能会是一个综合体,当然这个不宜太多,现在已经有五六家了。再一个就是商业地产,我想这是一个目标,如果能做商业地产应该是前期定位是最关键的,定位、招商、开发、运营、管理五连体的发展趋势。我想石家庄市的商业发展趋势可能会从六个方面会体现出来。 特征是什么,无外乎三个特征。一个是我们的商业设施出售的形式,出售有两种表现形式,一个是“四独”还有就是产权式分割划块。还有就是自持物业,也叫物业自持出租,产品的制造者利用租金作为回报。 第三个形式是连售带租,就是售租合一,这种成功率还是比较高。就是有可能拿出两层来售掉,但是我有意识人为的出租,这样实现可持续的。我想石家庄目前可能出现这三个形式,其他的形式暂时还不可能出现。 我们的市场跟我们的市长定位,就是在城市开发建设当中有一个“石家庄速度”但是有一个大弊病,就是没有石家庄商业地产发展之快,如果一些政策和决策跟不上,可能会导致我们商业设施运行恶化,就是目前两个方面会出现状况。一个就是有形物流,商业就是商品流通的过程,起到货币回笼的终点,实现经营价值,有形物流还不健全,石家庄市还处于一个比较乱,比较散的状态,政府应该在这方面进行很好的资源整合。 第二个是无形资源的整合还有技术的提升,这方面我们是比较土的。比方说无形物流,比如说我们的采购、订货、交易、付款形成了,很多的无形物流是通过一个技术手段来完成的,石家庄市还不是,我想买一个东西我就一百、二百、三百、四百的点钱,这个就是对资源的浪费。应该是用无形的物流资源进行完成的,由于石家庄的技术程度不够,转化多有形物流形态当中,所以造成大批的人员、资源浪费。最可怕的是影响效率,我想从有形物流和无形物流这方面,是政府应该立刻解决的问题,如果现在不解决问题,再用前瞻性的眼光,如果看不到这个问题,我想这么多的大体量的商业,包括社区商业,包括很多百货、shopmall形成以后,可能就会有一个非良性的状态。 主持人:您刚才提到会形成很多板块商业,这个板块商业会形成很多shopmall的概念,市场购买力是一个相对增长的概念。就是供求关系怎么支撑这么大的商业? 高会臣:按照经济学会出现两种状态。一种是商业设施在短期内的扩大,可能我们就会怀疑,供已经形成了,求是不是能满足呢?我想这种资源的整合一定会形成两个方面,一个是供应的链条会整合起来,第二个就是随之而动肯定是求的方面也相应的整合起来了。 比如说大型商业出来了,他有一部分是面向石家庄市市场,但是自己带来的自有资源自己会消化掉30%-40%,另外政府制定战略的时候,这是基数。为什么石家庄城市化进程要加快呢?就是要弥补60%-70%的状态。第三个是GDP达到50%,我们商业经济就是比较发达的,居民收入肯定就比较高,GDP增长50%,可能消费力在原有基础上提高10%-20%,所以资源的整合有两个方面,在整合资源供应的情况下,肯定带动求的资源,这是经济学一般规律。 凌家彦:刚才高总说的很透彻,咱就看实例,就看中关村广场,刚建成的时候,中关村是高科技产业园,服务、零售、酒店、写字楼都是自建的,但是做中关村mall的时候,刚开始招商招的很全,不到第二年就撤租了。 高会臣:4、5月份我和董潘教授有一个论坛的讲座,当时我所讲的题目是从石家庄租赁方面讲的,我当时举了两个例子,我就说这种供求关系。其中有一个例子是美国拉斯维加斯的商城,那个商城是没有求的,是零。为什么这么火呢?也就是他在供应这方面,不管是赌、商、旅、文整合了很多业态,为什么相应的整合需求资源呢?主要是对市场的整合,就是我这个项目的吸引力和我这个业态的爆发力对市场的影响力了你需求的关系,而且能够起到一个聚合效应。不是说商业太大了,而是太小。如果二环一个住宅没有,都是商场,那我们就成香港了,全世界过来买东西。 凌家彦:拉斯维加斯这个地方,就是沙漠里面建的。就像刚刚说的中关村也是一样,那个地方刚开始谁去看好商业开发?但是撤出再来,现在非常好,经过了一个过程,时间也不长中关村已经形成了一个很好的商务中心。

  崔杰:商业地产接触还多一点,本身写字楼、酒店式公寓、商铺、品牌百货,也做过娱乐型的,也跟大家一起探讨。目前石家庄正在向新的模式发展。其实就像凌家彦说的中关村也是一样,你不能说今天好,明天不好,但是会逐渐形成一个商圈的特点。现在北国就是石家庄一支独大,如果其他的商业要想从他里面分一杯羹也是有一定的难度,因为他有自己的管理、约束等等,因为牌子毕竟多,二线牌子还是大把大把的,会形成梯次化。像北京的百货更明显,最集中的品牌就是在国贸,还有东方新天地,基本上就是公交车两站地之内,形成了一个比较密集的品牌经营度。但是说到西站美美也有一些牌子,就是适当拿一些牌子做出区分来。我总感觉基本上石家庄从先天下到北国,包括勒泰中心形成是一个大区,这一个大区形成了以品牌为核心,其他再点缀若干时尚服饰,像新天地、东尚会有小店衬托其中,这个其实和高总说的大街套小街,已经基本上形成这种规模了。但是每个卖场还有自己的特点和特殊氛围,比如我这个是偏重于女士,我那个店偏重年轻人,那个店偏重于男士的等等,这样在有主题之后,相应又衍生出大家相互之间的交流,就是形成一个大的品牌商业区。 像高总的联邦东方明珠,他们消费就是另外一种特点,他是家庭化消费,不是个人消费。一到周六周日车就开不动了,基本上底下有北国超市,对面是保龙仓,还有一些饭店,再加上天元、空中花园等产品,这个构成家庭消费,这样拉家带口就去了,这样圈能形成这么一个模式。 像南三条也是一个商圈,这个商圈主要是以批发为主,或者一些买便宜东西,还有大宗、小宗批发相结合的。像东购、北国就是依附交通枢纽和批发市场的居民,这个相对独立就形成了中档的商圈。所以我觉得像怀特主要是装饰材料市场,再加上商贸、超市、茶叶城、副食品批发,它的零售肯定是依托周边居民,城市又有主题的卖场,其实这个主题卖场起到一个非常好的作用,就是能够使零售能够活起来,如果要是说没有这个主题卖场,很有可能怀特商城是面对一个比较大的问题,因为超市相托来说是依托周边的人群,但是这种零售卖场会受到很大的冲击,包括怀特这个商圈也有它的特点。 我觉得问题比较大的随着火车站的南迁,就是南三条批发集群怎么办的问题?甚至牵到二环外,这个市场空白是需要有一定的东西填补。石家庄正中心装这么一个东西,肯定对市容市貌和发展肯定没有好处。现在这种商业氛围就要被各自区域的所瓜分了。其实从现在鲍总提到规划的事情,我觉得现在咱们政府城市规划的理念需要搞清,不能再做大而全的,任何一个城市都要去做一个CBD,任何一个城市都要去做大型的商业,这种东西是一个挺浪费资源的。就是更应该把这个城市资源,让不同的城市扮演不同的角色进行一些分配,这样就很容易出现真正像欧美的商贸体系,现在每个城市都做一个大shopmall,那这个shopmall不管是档次高低实际上是很多本地消费又不在这消费,他也会去别的地方,因为你不符合他的口味。所以说与其这样,还不如把这个东西集中配置起来。像北京大同门批发市场就是纯粹浪费北京的资源,像北京七七八八下来,整体商业规模应该在八九十万,这些东西完全可以拿到石家庄来,因为从交通枢纽石家庄比北京一点不逊色,如果真的拿到石家庄来,那石家庄商业的GDP就远远上去了,而且对于石家庄城市整体规模的提升是有非常大的帮助。但是偏偏在大同门,结果弄的那一片天天都是满目狼藉的感觉。所以城市间的配置,真正从一个华北地区配置应该有所调整,就是让交流、物流动起来。并不是石家庄最多,再从南三条辐射一下太行山等小村庄,要整个一下辐射河北省,甚至往山西的一部分。形成一个网状的分布,这是一个非常深的一门课,这个主要是顺着高总的点我想到的,真是一个城市间的配比。有这种大配置在里面,比任何一个地方都好做。我觉得基本上就是这么一种情况。 主持人:有很多朋友基本上买东西都去北京买,其实石家庄也有。 高会臣:地方经济要想发展,当然地方保护主义是不可取的。但是地方政府要考虑地方经济,什么状态下经济状态运行是收益率的呢?刚才我说了一个物流,本来这个话题应该是另外一个话题,按照地方区域性的经济发展来说,网络应该是什么样的?是一个内输外赌的状态,什么概念呢?我们的物流、我们消费的路径在区域之内是非常通畅,这样消费速度可能就比较快。外部的一些交通环境如果是不好的话,可能更有利于当地的经济的运行,一个什么概念呢?现在我们石家庄市是一个弱妇和悍妇在拼搏,京津冀一小时经济圈子其实是一个资源的掠夺,如果我们石家庄是内陆的消费渠道,外部的交通网络又比较畅通的话,而且我们产品性价比又比不上天津和北京,我们会流失一些内部的资源。现在给我感觉是一个弱妇和两个悍妇在拼搏的场面。如果在短期之内能够做大做强,这个也未必行。为什么?因为背景毕竟是一个中央行政中心区,聚集了世界各国和全国各地人力资源,除非你把石家庄发展成为一个微型城市,所以政治地位的差异就带来了经济复苏和经济增长的很大障碍,所以就不能实现资源外流的状态,所以这是一个非常难解的问题。 崔杰:这个城市商业结构,北京是以国际品牌、国际会议、政治中心为色彩。天津相对来说,本身自古以来九河下梢,是全世界小商品的集散地,石家庄完全可以做成国内的集散地。如果把大同门的拿到石家庄,让他辐射天津和北京,这样三角就可以形成,如果哪都有批发市场,这个就乱了。 高会臣:建议政府在未来三年之后采取两个战略,一个是石家庄市政府和北京市政府建立一种商务关系。我们可以用商务关系来进行沟通,就是北京承载量比较大,可以分给河北一部分。另外北京和天津实行差异化的产品定位,捷径只有这两个办法。像全国的活动输入天津一部分,输入河北一部分,河北是你北京的家。

  杜川庆:刚才听了各位讲了对于商业的详细解读还有资深的体会,我感觉到受益不少。作为石家庄来讲,这个城市自身的特点,商业上本土化的特点非常强。2007年以前石家庄主要的商业还是本土化品牌,而且成功的也是本土商家创造出来的。就是本土商家对自己的商业,或者对地域性的熟知性比较了解,这个也限制了商业的发展。所以就造成石家庄商业布局的分布不是很均匀,也不是很理想。刚才崔总说了,我们石家庄最繁华的城市核心区域,我们有两个大的批发市场在中间,这样对石家庄商业品质的提升,对于石家庄商业品质体量带来非常大的冲击。如果非常好品质的商业在区域当中,由于目前的石家庄本身经济水平还没有达到像高总刚才说那种程度,那人们那种消费水平和消费能力肯定到符合生活水平的地区去,所以就造成石家庄整体商业水平不高。 到目前为止我个人认为石家庄开发商业的项目,或者商业运作开发还不是很成熟。比方说我们都知道,石家庄有很多的商业项目运作的时间不长,面临着很多困境。外来的商家到石家庄运作,运作了一段时间也遇到非常不好的局面,也就是整个石家庄商业地产运作的水平还是不高。随着石家庄“三年大变样”对整个城市品质的提升,包括拆除改建付诸实施以后,石家庄外来商业运作的公司进入到石家庄,对石家庄商业地产会进行一个整体性的提升。包括勒泰、万达在国内非常知名的企业进入到石家庄,这个对石家庄的提升是非常有意义的。 石家庄的商业应该随着城市区域功能发展,比如像高总是属于城市未来的发展方向,或者城市副功能区。既然是一个城市发展功能区,必然带动周边的临街的商铺。比方说我们在北国商圈,包括从先天下、博物馆、北国、东购这一带固有的商业体量,就是这个商圈怎么做大做强,怎么在城市当中起到引导型作用?这个是做商业运营的企业需要考虑的。 比如说正定小商品城,他应该是以什么样的商业业态出现?现在就是省会城市的接力棒,这个是不是正确?我们觉得石家庄商业运营都要考虑,而且定位都要做重新的定位。我个人认为石家庄的商业应该随着石家庄城区规划、功能区的重新整合来确定不同的商业类型,不能什么地方都去建shopmall,什么地方都建复合型的,不能什么项目都建商业。我不知道谁说过一句话,土地的价值就是赋予商业的开发,只有做了商业开发,土地才能实现商业的价值。当然这个是值得业内人士,或者开发企业、商业运营人士去考虑的一些问题。 再有我觉得,我做商业地产做的不是特别多,但是涉足的范围也比较广泛。像我们目前做的商务公寓,包括以前最早做的天元名品,我感觉这个商业要想取得成功,包括高总讲了,市场的定位很重要,就是你这种商业业态必须符合这个城市,更确切的说要符合城市区域特质性的特点,你不能脱离了这个城市。我们这里做天元名品,我们做成一个什么样的商业业态呢?通过很多大量市场的调研,主要满足18-25岁青年人购物的场所,通过市场的调研,找出市场存在的空间,做好你整个项目。然后通过后期的招商,完成你整体商家的业态丰富,然后通过后期运营,我们把天元名品做好成为自己的运营公司,开展一种服务的公约,我们主要提倡是服务,而不是管理。达到一个四方共赢的局面,通过开发企业、经销商、投资者、使用者达到共赢,这个项目就是成功的项目。 主持人:商业的发展离不开女性的支撑,所以请的女士张欣阳谈谈看法?

  张欣阳:我觉得听了各位领导的发言真是受益匪浅。我谈一下自己的一点启迪,我对石家庄商业地产是持非常乐观的态度。首先从石家庄城市的定位商来说,政府已经开始“三年大变样”,城市的规划也是发展空间非常大,商圈的发展也是省会各个板块,就是多板块、多商圈发展的方向。我觉得石家庄是一个从旧的商业格局向新的商业格局改变的过程。石家庄现在有高铁的发展,通向太原、西安、北京、青岛都是一小时交通圈,如果有一些消费资源的掠夺,但是同时也带来了石家庄洼地效应,石家庄人去外地消费了,说明石家庄有这个消费能力,从这个来说石家庄有一个洼地效应会引来投资做商业地产。所以我觉得石家庄还是有一定空间的。 还有就是城市化发展,城市是一个什么东西呢?城市最主要是以市为中心,有城为市不是城市,有市不城也不是城市,所以首先应该是一个市的发展。没有商业化的城市就没有商业的聚集,没有商业化的聚集就形不成发展,所以城市的发展必须是商业的发展,从这几点来说石家庄的前景还是有很大的发展空间的。主持人:商业地产对于普通市民来说,还是有些陌生,对于产品的特性也不太了解,接下来请大家结合自己的项目,介绍一下商业地产的特质。 张欣阳:我们勒泰中心是石家庄中心的位置,也是大家很期待的项目,处在石家庄主商业大道中山路上,总体量是53万平米。我们有写字楼、公寓、20万平米的大mall、餐饮、娱乐、酒吧、体验式消费、空中广场,各种业态都有。我们会有大宗百货还有高端的百货,老百姓来了买几十块钱的衣服也有,要是买高端品牌的衣服也有。

  高会臣:举四个例子,可以看出商业地产的普遍特性。第一个是中山路的十公里商业大道,可能形成商业大道。第二个是广安大街三万平方米,18个出入口的地下商业街。 第三个是大的业态整合升级。第四个是联邦的不夜城向国庆献礼的。 2005年底、2006年初我们向社会公布我们形成三大态势,第一大态势就是裕华区接近50万人口的消费力要聚集在这。第二个是北部、西北、西部城市中心消费的引力。第三个是对东边、东南、南面形成一个消费节流态势。现在欠缺一部分像北人的百货还没有开业,像北人超市开业非常火,人满为患没有办法。北人电器也不错,现在各个店销售也是名列前茅的。天元名品前几个月不错,现在也是不错。现在北人商场还没有开业,如果他一开业,再加上不夜城,就是原来的三个定位能够实现。包括我以前照的画,现在出来的东西大家比比,我肯定比画还好看,这个是我当时像社会承诺的。 杜川庆:其实我感觉咱们石家庄现在提倡宜居城市,同时也做品质的地产项目。我们现在项目整个运作已经进入尾声了,预计在今年十月进入交房的状态了。我们住宅部分8月底就交工,最迟10月份。我们这个项目区位决定这个项目的品质,作为官鲤这个项目,得到了广大业内的关注。我们开发企业有义务也有责任把自己的项目作出自己的品质,为咱们石家庄整个城市的提升出自己一份力。我们今年2009年是品质实践年,也就是我们所承诺的东西都在兑现,包括画是一模一样的,我们这些东西比前期宣传的还要好。我们现在做的一些东西,我们正在做精装的样板层,我们对不太满意的东西全部拆除,可以说做到精雕细琢,让我们每一位将来业主都能够满意,真正作出品质地产,也把我们天滋地产的品质做出来。我们马上要接一个60万平米的居住项目,听说和勒泰两个项目对应,他们在北国平安大街的西面,我们可能就在火车站一块。我们西侧是以商业,我们东侧自主开发马上运作这个项目,就是双核联动共同把这个项目做好。 说的多了也不好,就是大家去看。我们大堂也是赠送给所有将来的业主,更好体现商务的氛围,也更好体现出品位,就是在符合区位的品质感,相当于园林景观的大居室,都是有挑高的。

  崔杰:第五大道家居有可能在今年会面市,这个家居馆的定位属于纯高档的,就是迎合石家庄一些高端消费者的品位。南区的商业我们只有一些初步的定位,还没有更系统的,我们慢慢来。 高会臣:我那有两个人还没有来,一个是美国大领馆的副领事。我们三亚和夏威夷的区别就是夏威夷水里不产鱼和虾,环境都是一模一样的,所以美国很重视这个项目。另外建设部、环境委员会感觉现在不到时候,就是一定把这个项目搞成4A级景点。 主持人:提到商业地产,人们的第一印象就是投资。作为一种理财产品,商业地产具有哪些优势呢?请嘉宾们来谈一下。 不动产一直是备受青睐的投资产品,特别是在金融危机下,房地产产品更显示了它的魅力。房地产只是一个笼统的概念,具体到产品分类中后,人们更倾向于投资商业地产,很多专家也预测商业地产的将成为省会楼市新的增长点。那么商业地产的投资回报率有多高?抗风险性如何?在投资时需要注意哪些事项?普通市民显得有些迷茫,还请各位专家来解答一下。 高会臣:我说几个结论,做目前的理财产品,我的结论是做地产理财是一个的选择。理由是什么呢?大家可以关注一下中国的不动产的理财,我原来说过,你要是考虑收益率,一定要考虑在地产业CPI的状态,你也可以不去考虑近期价格,也不要考虑档期价格。你可以很简单的办法,就是你可以从有了这个不动产,就是不动产运行过程当中,你随意卡一个时间段,看看房价是什么样的走势?当然你看的越长,准确率就越高。我以前在市场上发布这个信息,是一个什么信息?我记得上次董潘老师来的时候,向河北公布了他和美国、欧洲研究的成果,中国的房地产走势有一个曲线,总的来看是上涨了几十倍。我们的市场更关注的不是经济运行的曲线,他更关注的是计得性的收益。关于这个我说一下结论,不动产的理财首先是的产品,不动产目前分的是两大类,一类是住宅,就是我们的住宅楼,我们的公寓式住宅。第二类是我们的商业,包括我们的商务办公还有商业设施。所计算出来的结果是这样的,因为你所收购的价位不一样,有的可能是在刚刚开盘。另外和地段也有关系,但是综合的指数分析,住宅类有两块收益,一块收益就是理财的直接收益,这个指的是他很自然增值的收益,这个收益我们市场可以不关注,因为这个收益是比较大的,但是你关注你计得的利益,就是租金的收益是否可以。住宅的收益一般在石家庄来讲,有12-18年不等可以收回成本。商业办公一般来讲是8-12年收回成本。所以投资不动产作为理财产品是一个的选择,商业投资理财产品要优于住宅,但是它有它的劣势,住宅有住宅的优势。住宅的优势就是资金紧张的时候可以很快出手,商业可能比较麻烦一点,所以用数据说话。 主持人:这里面如何规避一些风险?就是买什么样的商业? 高会臣:先说风险,住宅同样也存在一些风险。比如说石家庄市在6月初市政府组织了十一个部门,对全市的房地产企业进行拉网式的检查。出来的结果里面有40多个单位属于违规的,有的甚至是违法的。不管住宅还是商业,属于违规的商品是带有一定风险的。但是对某一个楼盘要进行科学的评估,评估是一种效益,也就是做经济分析是一种效益,而且是一种巨大的效益。如果是定制式的项目。如果对项目升值潜力评估到位的话,你的收益率是非常高的,这个是很科学的东西。很多房地产理财的死掉了,主要还是对消费购买评估能力不足。所以说如何规避风险,我想还是有一点注意,就是政府对各个项目的监督状态。第二要对你所立项的项目进行科学、准确的评估,这样才能达到规避风险的效果。 当然在规避风险上商业可能要比住宅要困难一些。“女人世界”当时有人评估状态是很乐观的,但是现在很不理想。南三条这个市场,当时有的人评估是错的,结果当时八万块钱一个铺位,现在升了几十倍。所以科学的评估是你收益的根本。针对南三条问题,现在有三个提法。一是升级、二是优化、三是把单一的批发市场变成符合业态的shopmall,现在这个正在实施,至于如何和新火车站和正定商品成行动拉动,这个政府正实施。当然后续的这一块,我们的消费者没有办法,你不知道市长换了谁,你不知道市长的思路是什么,但是你做这个区位,包括商业业态,整个城市的发展方向不能错,在这个不能错的情况下进行科学、正确的评估,这个就是你的收益。

  凌家彦:一般老百姓有一个模糊的概念,普通消费者没有跟高深的理论知识,现在不像往年那么热买好几套房子就等着升值了。现在从商业物业来讲,我还是比较看好这点。就是未来持有商业物业,我现在就想买一个门脸,无论是将来自己做还是租,过一个小市民的生活完全足够了。所以住宅投资肯定是很好的投资,就是未来有没有自己的门市,或者我很多朋友买写字楼,石家庄的mall不大,我们新建可售卖的部分是一个非常好的商品。而且物业国家又有调整,以前是40年,现在是70年,再过过可能是一百年了,也就是人们对投资物业的信心很好。 我刚才有一个观点,我做零售出身,就是咱们对品相的需求面越来越宽,就是你所消费的产品就会发现,就说一个调料,酱油、醋、味精就这么几个,再好一点各种各样的调料,产品线很宽。这就需要大量商品来支撑,现在咱们石家庄这种条件,我们到底消费多少食品,实际上你零售消费非常窄,这个越来越需要更多的商品,这个需要商场、百货还需要个性的店,这个有点在综合体,还有在区域型购物中心。这种大量的商品量越来越丰富,需要各种各样的店铺来满足。我觉得宜租宜售投资也好,将来的商铺,包括其他的商业物业都会成为一个非常好的投资产品,我对石家庄商业、物业的投资前景信心是非常大的。

  杜川庆:就是目前中国情况下,这种社会的背景下,在一些基本信息不太对称的情况下,我们所说的股票、证券、黄金都属于金融衍生物,这些风险相对大一点。所有一种不动产的投资,可能更便于普通的百姓掌握,因为可能相对来讲还是能够容易观察,能够看得见,有直观性的感觉,能够了解投资价值。人们对于商业地产投资,回报率可以说在所有不动产业态当中是的,这个是毋庸置疑的。可能我们每个人多多少少也做过这方面的投资,刚才高总说的8-12年是一个平均的概念。像我们天元名品回报率就是5年,5年就已经收回成本了。像一些商业的街店,收益期也不超过十年。但是风险性肯定也有,但是随着石家庄城市竟争发展,肯定越来越像好的方向发展,这种商业的投资更加明显。因为在石家庄缺的就是高端的,能够满足石家庄城市发展,跟石家庄城市发展配备的商务空间。石家庄出现这种商业空间,他的投资价值非常好。 不光是我们官鲤这个项目,这种区位也决定了品位和价值,包括联邦、勒泰都是处在城市中心,都有规范化的运作公司,有实力、有品牌的效应公司运作这个项目,首先就是说已经把这种风险进行了筛选,过滤掉了一部分市场可能带来的风险。像石家庄开发运营模式不太成熟,随着正规的,有相对的成熟产品以后,石家庄这种商业地产投资的价值风险已经逐渐的在降低。比方说万达,他这种商业运作不是只做建筑,他是一个综合体的全程的运作,他有配套的形成整体团队的模式。包括勒泰也是这样,他有他的面,主力店能够带动一些附属的商业,那么他的投资价值也就彰显了。包括沿街地段,包括随着城市的发展,土地、地段稀缺性是越来越凸显的,这个地方做了这个就能再做别的了,所以土地,做了这个产品不能再更换其他的产品了。 比方说广安街沿街的商铺价值,算是石家庄核心区价值有多大?可能现在看不太凸显商业的价值,但是随着发展,一两年之后这种价值就凸显了。就是普通的投资群体看政府动态,同时主要看区域的发展方向。这个区域将来规划是个什么情况,还有就是依据什么?但是整体来讲投资商业,我觉得要比投资住宅收益要大,而且我认为是一种方向,换句话说石家庄商业发展潜力非常好。 高会臣:关于理财的方向问题,我想给市场说一句话,中国在经济起源于实体经济,我们河北的冀商,山西的晋商,安徽的徽商,这个就是一百多年、二百多年在古老的中国已经形成一种商业的东西,不管是货币交换,还是货物对换的方式,但是毕竟形成一种经济带,这是一种实体经济。 为什么我们现在投资理财上不去注重自己的特长,在实体经济的操控方式。在中国经济虚拟经济中国人是无知的,也是最近几年才发展起来的,就是国外引进来的。作为中国人几年以前还是无知的,作为市场来讲是这样的,当然研究经济的会知道。我就说什么意思呢?为我们不关注实体经济,而是把大量金钱投如虚拟经济,而且你对虚拟经济还是不了解的,那个就存在很大风险,我为投资虚拟财产的很困惑。因为虚拟经济起源于西方国家,另外这个国情国度和人的观念意识不一样。为什么意识不一样?中国人经济团体是以家庭为单位,形成一个小的经济团体。他就是反正拼命赚钱,获得收益,我把自由资产存起一部分,剩下一部分作为消费。存储的作为支撑资金,这个是中国延续下来的意识问题。西方国家不是,有钱就花,钱全部是银行的,包括加拿大、美国、欧洲,都是在虚拟经济状态下过了几辈子,我感觉他们在消费方面胆量比中国人大的多,虽然中国人由于输入型危机,对中国造成一些冲击和影响,有的还出现一些大的波动,但是中国有一个什么问题,就是国穷,但是不得不承认,但是我们民富。现在包括美国是国穷、民穷,每一个经济团体也没有钱了,所以中国的国情和国外是不一样的,所以中国人不管你干什么,还是干好自己的专业,你自己就是实体经济,你玩虚拟经济太危险了,我感觉还是注重自己的专业,你过去学什么就是从事这个专业比较好,不要跨门类,跨门类风险太高。我们很大投资理财者是用这个赚钱的,你本身是学机械制造的,那你会股票吗?所以我就很困惑,就感觉蒙,所以非常困惑。 主持人:高总最后做了一个非常好的总结,也令人深思,对于市民理财也有很大指导意义。最后非常感谢各位嘉宾来到这里,畅谈了商业地产的特性、发展前景和升值空间,非常感谢大家,本期焦点关注也到此结束。